樓市發(fā)生變化信號已現 主要問(wèn)題已不是泡沫樓市發(fā)生變化信

　　中國樓市巨變信號已現

　　作為中國經(jīng)濟增長(cháng)的重要引擎，樓市正從持續一年的下滑中復蘇。

　　中國經(jīng)濟學(xué)家、全國政協(xié)委員厲以寧表示，中國經(jīng)濟中房地產(chǎn)業(yè)的作用是不可低估的。沒(méi)有房地產(chǎn)帶動(dòng)，經(jīng)濟增長(cháng)的拉力是不夠的。如果說(shuō)經(jīng)濟發(fā)展中有一個(gè)大的機車(chē)在前面跑，那就是房地產(chǎn)。不要一談到房地產(chǎn)就說(shuō)泡沫，實(shí)際上今天仍然要振興房地產(chǎn)。

　　財政部財政科學(xué)研究所原所長(cháng)賈康則表示，目前中國城鎮化實(shí)際水平還不到40%，要一路發(fā)展到70%，在這個(gè)高速發(fā)展階段里，房地產(chǎn)業(yè)必然是一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。

　　對于房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”一說(shuō)，他直言，“過(guò)去這一年多的調整，早已把房地產(chǎn)業(yè)泡沫擠得差不多了。”現在主要的問(wèn)題不是泡沫，而是在經(jīng)濟下行過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)的分化，應該得到必要的制度建設和政策引領(lǐng)。 

　　政府的政策層面，則已經(jīng)于無(wú)聲處聽(tīng)驚雷，正在醞釀著(zhù)方向性的改變。這從去年到今年的政府工作報告中可以清晰顯現。

　　2014年的提法是：“針對不同城市情況分類(lèi)調控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權住房供應，抑制投機投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展。”

　　2015年的措辭為：“堅持分類(lèi)指導，因地施策，落實(shí)地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。”短短一年之隔，已經(jīng)天上地下?lián)Q了人間，樓市基調發(fā)生了根本性變化。

　　2015年上半年，在中央定調穩增長(cháng)、調結構、促消費的背景下，央行連續降準降息，放松信貸門(mén)檻，調整個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅免征期，構建寬松的市場(chǎng)環(huán)境，同時(shí)積極推進(jìn)長(cháng)效機制完善。

　　地方也紛紛出臺公積金放松、財政補貼等系列政策，刺激需求促進(jìn)庫存去化，改善性需求獲積極支持。多重政策效應疊加影響下，樓市逐步回暖趨勢基本確立。

　　中央定調穩定住房消費，完善市場(chǎng)環(huán)境盤(pán)活存量。今年兩會(huì )李克強總理在政府工作報告中表示，“加快培育消費增長(cháng)點(diǎn)，穩定住房消費。堅持分類(lèi)指導，因地施策，落實(shí)地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。”

　　4月30日，中央政治局召開(kāi)會(huì )議分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作，提出“要完善市場(chǎng)環(huán)境，盤(pán)活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(cháng)效機制。”

　　穩消費、去庫存成為2015年房地產(chǎn)政策的總基調。上半年多輪降準降息，降低二套房首付，中央層面以金融信貸政策為主的調整進(jìn)一步刺激購房需求。

　　前6個(gè)月，房貸政策變化成為政策寬松化的主要方式。作為今年最主要的政策分水嶺，3月30日，多部委相繼發(fā)布通知調整樓市政策，二套房首付比例降至四成，公積金購買(mǎi)首套房首付比例降至兩成，更關(guān)鍵的是個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅免征期由5年降至2年。自此之后，各地樓市便開(kāi)始了明顯的復蘇。

　　據初步統計，2015年上半年，50個(gè)代表城市住宅月均成交約2600萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)25.5%，絕對量創(chuàng )2010年以來(lái)同期最高水平。

　　具體來(lái)看，今年一季度，代表城市月均商品住宅成交面積達到2089萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)2.6%。

　　二季度以來(lái)，市場(chǎng)成交持續回升，5月代表城市住宅成交達到3191萬(wàn)平方米，6月成交進(jìn)一步走高，成交超過(guò)3400萬(wàn)平方米，接近去年12月的歷史單月最高水平。

　　據澳新銀行估計，房?jì)r(jià)每上漲1個(gè)百分點(diǎn)，GDP增速就會(huì )提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　有分析師表示，部分投資者正從中國股市獲利離場(chǎng)，并將所得資金投資于房地產(chǎn)。中國股市在6月12日達到七年高點(diǎn)后，在過(guò)去兩周里下跌了20%以上。

　　除此以外，今年上半年各地公積金政策紛紛調整放寬也為市場(chǎng)釋放明顯的信號。通過(guò)提高貸款額度、放寬首套房和首改房的認定標準、降低公積金貸款使用門(mén)檻等，進(jìn)一步支持自住和改善型需求。

　　中國央行第一季度對家庭展開(kāi)的調查顯示，14.7%的家庭表示計劃在未來(lái)3個(gè)月買(mǎi)房，而上一個(gè)季度的數字為13.8%。

　　政策上已經(jīng)以穩為主基調，而房?jì)r(jià)也不再有上漲壓力，更多的開(kāi)發(fā)商將以降價(jià)走量為主打，而市場(chǎng)也將呈現去化的主旋律，購房者面對這種市場(chǎng)背景，更加趨于理性。

　　但是在一線(xiàn)城市，購房者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的傳統或有所改變，依然有強勁的市場(chǎng)需求?；鸨墓墒幸矊⒋偈垢喙擅瘾@利返現，轉戰樓市，加入買(mǎi)房大軍。

　　預計2015下半年，那些地段、品質(zhì)優(yōu)越的高端改善樓盤(pán)或將有更好的表現。

　　6月1日，評級機構穆迪(Moody's)將其對中國房地產(chǎn)業(yè)的展望從負面上調至穩定。

　　樓市成交回暖一方面推升了房?jì)r(jià)，另一方面也使部分地區沉重如山的庫存壓力稍緩。

　　但一些業(yè)內人士認為，一二線(xiàn)城市庫存壓力減輕和投資客的再度入場(chǎng)，可能在當地醞釀房?jì)r(jià)暴漲的風(fēng)險;但與此同時(shí)，一些三四線(xiàn)城市則似乎出現了政策“免疫”，樓市難以走出低谷。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )創(chuàng )會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生指出，房?jì)r(jià)每年的增幅保持在6-7%左右比較合理，一旦超過(guò)10%，就需要警惕過(guò)快上漲的風(fēng)險。這意味著(zhù)一個(gè)城市的月度環(huán)比房?jì)r(jià)漲幅應控制在0.5%左右。但目前一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)漲幅已經(jīng)開(kāi)始遠離這個(gè)范圍。

　　如5月份，“北上廣深”四個(gè)一線(xiàn)城市新房和二手房?jì)r(jià)格環(huán)比平均分別上漲3.0%和3.8%，最高漲幅分別為6.7%和6.3%。與之形成鮮明對比的唐山、南充等多數三四線(xiàn)城市庫存壓力巨大，房?jì)r(jià)依然處于下行通道。

　　根據中指院統計，上半年一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)累計上漲5.17%，二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)下跌0.75%，三線(xiàn)城市則下跌1.25%。

　　而大量標桿房企為了規避風(fēng)險而重回一二線(xiàn)城市的經(jīng)營(yíng)策略，也可能加劇了這種“冷熱不均”。

　　如過(guò)去一直深耕三四線(xiàn)城市的廣東房企碧桂園，近期提出要加大對一二線(xiàn)城市的投資;6月以來(lái)，萬(wàn)科、旭輝、華潤等標桿房企的身影更是頻頻出現在一二線(xiàn)土地市場(chǎng)上。

　　房企豪擲千金搶地的旺銷(xiāo)狀況再現，上海、北京、南京等城市再現沉寂許久的“地王”。

　　一二線(xiàn)城市市場(chǎng)資源集中、土地熱銷(xiāo)、市場(chǎng)活躍度高，對樓市政策的反映也十分靈敏，而三四線(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管地方托市政策頻頻，卻在不斷喪失“吸引力”。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，2015年來(lái)，全國主要城市樓市的特點(diǎn)是：成交復蘇，一二線(xiàn)明顯上漲，分化嚴重。

　　張大偉認為，購房者對購房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對房?jì)r(jià)的預期。而在這么多年房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要是經(jīng)濟調控政策，其中影響力最大的是信貸政策，信貸額度及利率水平可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標。

　　3.30新政正是從信貸方面著(zhù)力，釋放了二套房需求。由于后續房地產(chǎn)刺激政策還會(huì )有多種可能性，包括降準降息繼續在二季度都有出現的可能性，購房者入市的積極性的確在提高。

　　但這種刺激基本只會(huì )出現在一二線(xiàn)城市。就“紅五月”房?jì)r(jià)表現來(lái)看，同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉表示，部分城市尤其是一線(xiàn)城市、部分基本面良好的二線(xiàn)城市去庫存壓力減輕、房?jì)r(jià)開(kāi)始領(lǐng)漲，比如深圳、北京等一線(xiàn)城市，以及此前一直處于下跌的杭州、溫州，房?jì)r(jià)也開(kāi)始出現小幅上漲的態(tài)勢。

　　總體來(lái)看，目前除了深圳，全國大多數城市房?jì)r(jià)仍然沒(méi)有明顯上漲現象，或者仍然處于同比或環(huán)比小幅下跌狀態(tài)，說(shuō)明大多數城市仍然處于去庫存階段，仍然沒(méi)有明顯復蘇和好轉。

　　同策咨詢(xún)研究部預計，到了下半年，當前庫存去化周期在15-20個(gè)月之間的城市，比如重慶、杭州、武漢、福州等，庫存去化周期將回落至15個(gè)月以下，去庫存的壓力將進(jìn)一步減輕，短期市場(chǎng)基本面將回歸合理。

　　但其他供地量偏大與庫存量偏大、庫存去化周期在20個(gè)月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽(yáng)、呼和浩特等二線(xiàn)城市，舟山、保定、東營(yíng)、臨沂、運城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線(xiàn)城市，這些城市房?jì)r(jià)則難以有上漲壓力，甚至可能仍然要堅持“以?xún)r(jià)換量”去庫存。

　　“市場(chǎng)越差，地方救市的政策出臺會(huì )越頻繁。”張大偉說(shuō)，目前各地都在最近開(kāi)始調整公積金額度，主要原因都是為了救市，從目前市場(chǎng)看，公積金政策是地方政府能夠調整的最直接的購房工具，而且公積金的利率相當于商業(yè)貸款利率的68折，對于市場(chǎng)有直接的刺激影響。

　　但從庫存、人口流入看，刺激政策對一二線(xiàn)影響相對較大，而三四線(xiàn)樓市整體降溫的趨勢依然難以改變。

　　張大偉指出，基于這種越來(lái)越大的差異，官方在出臺全面性的房地產(chǎn)政策時(shí)必須更加謹慎。